Es el contrato por el cual se transfiere un bien inmueble y/o recursos financieros a un Fiduciario (Administradora de Fondos) para que este los administre a fin de desarrollar un proyecto inmobiliario, de acuerdo con las cláusulas establecidas en el Contrato de Fideicomiso que para el efecto deberá suscribirse entre los Constituyentes del mismo, transfiriendo al final del proceso los bienes inmuebles construidos a quienes resulten beneficiarios.

La característica común a todos los fideicomisos inmobiliarios es la transferencia de un terreno con el fin principal de desarrollar sobre el mismo un proyecto construcción.

El fideicomiso inmobiliario exige la determinación de punto de equilibrio del proyecto, a través del fideicomiso inmobiliario se genera la transparencia necesaria y la independencia suficiente para que previo el inicio de las obras de construcción se pueda aglutinar a un número mínimo de compradores, potenciales beneficiarios del proyecto, que aseguren el flujo de caja que requiere el proyecto para su desarrollo exitoso.

OBJETIVO

Facilitar recursos para inversión en proyectos habitacionales que atiendan la demanda de vivienda, en las distintas provincias y regiones del país y que aporten a la disminución del déficit habitacional, a través de su producto Fideicomiso Integral Inmobiliario (FII). Además, como efectos de la participación del BEV, se buscará

1. Reactivar el sector de la construcción de viviendas.

2. Desarrollar el mercado secundario de hipotecas, a través de procesos de titularización.

AMBITO DE APLICACIÓN

Se regulará la participación del BEV, como constituyente adherente a fideicomisos inmobiliarios integrales (FII), que hayan sido constituidos por promotores del sector público o privado y que tengan por finalidad el desarrollo de proyectos habitacionales.

CARACTERÍSTICAS Y POLÍTICAS

Los fideicomisos mercantiles a los que el BEV se podrá incorporar como constituyente adherente, deberán ser inmobiliarios integrales, entendiéndose como tales, a los que cumplan con los siguientes requisitos:

• Tengan por finalidad el desarrollo de proyectos habitacionales de interés social, es decir, aquellos cuyo precio de venta, incluido terreno, no superen los ocho mil dólares de los Estados Unidos de América (U.S. $ 8.000,00), y la vivienda destinada a sectores poblacionales de ingresos medios, es decir, aquella que superando los ocho mil dólares tenga como límite los treinta mil dólares (U.S. $ 30.000,00).

• Acrediten la propiedad de los bienes inmuebles sobre los que se van a ejecutar los proyectos habitacionales o cuenten con el compromiso formal del BEV de aportar bienes inmuebles donde se ejecutarán dichos proyectos. Para ello podrán haberse constituido con el aporte de tales bienes u obligar a que dichos bienes sean aportados antes de iniciar la construcción del proyecto habitacional.

• Exijan el aporte y entrega de la totalidad de los bienes, recursos y derechos que se requieran para la construcción del proyecto habitacional, sin distinguir si éstos son proporcionados por los promotores, clientes, acreedores, etc., conforme al cronograma aprobado para tal efecto.

• Contraten, fiscalicen y controlen a todos los profesionales que deban intervenir en el desarrollo del proyecto habitacional (Fiscalizador, Constructor, Calificadora de Cartera, etc.), con los criterios que el BEV incorpore para cada uno de ellos.

• Requieran la consecución de un punto de equilibrio técnico, legal y financiero del proyecto habitacional, que cumpla con las condiciones determinadas en este Reglamento.

Además, los FII en los que intervenga el BEV como adherente, deberán contemplar los siguientes aspectos:

• Que todos los clientes de los proyectos habitacionales cuenten con una calificación de sujetos de crédito y que tal calificación guarde similitud con la calificación que haga el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI) para la entrega del Bono de la Vivienda o cualquier incentivo para la adquisición de la vivienda, cuando aplique. Tal calificación deberá ser realizada por una empresa originadora de cartera o institución financiera, que haya sido calificada para tal efecto.

• Que prevean contar con el financiamiento de instituciones financieras para el crédito hipotecario, a largo plazo, destinado a los clientes del proyecto habitacional. El FII realizará acciones tendientes a conseguir financiamiento de la cartera hipotecaria a largo plazo, a través del sistema financiero, privado o público, incluyendo recursos del BEV provenientes de los productos de compra de cartera, redescuento hipotecario, etc.

• Que cuenten con una Junta del Fideicomiso en la que las reglas para el quórum de instalación y el decisorio determinen que no se pueda sesionar ni tomar resoluciones sin la participación y voto favorable de los delegados del BEV que asistan a las sesiones.

• Que se establezca que las Juntas del Fideicomiso no podrán tomar decisiones contrarias a las disposiciones constantes en este Reglamento. Las juntas se limitarán únicamente a conocer y receptar información del desarrollo de los FII. Para el efecto las sesiones de las juntas ordinarias se desarrollarán mensualmente, dentro de los primeros 5 días de cada mes. De requerir sesiones extraordinarias, se convocará cuando la situación lo amerite.

• Que establezcan que el BEV y los promotores participarán de los rendimientos o remanentes que se obtengan del proyecto habitacional, en proporción a los recursos que hayan efectivamente aportado al FII, para lo cual en el convenio de adhesión del BEV al FII se detallará, por un lado, la estructura de activos, pasivos y patrimonio; y, por otro lado, la estructura de financiamiento.

• Que establezcan que en caso de pérdidas, la responsabilidad del BEV estará limitada al monto de los recursos que se haya comprometido a aportar; mientras que, la responsabilidad de los promotores no estará limitada, debiendo éstos asumir la calidad de deudores de los pasivos o proporcionar los recursos necesarios para su cancelación.

• Que se establezca que la Administradora Fiduciaria elegirá, de entre la terna de profesionales y/o firmas consultoras calificadas y presentadas, por el BEV, al Fiscalizador del proyecto.

• Que no se puedan reformar o ampliar, ni ceder derechos fiduciarios, si no se cuenta con la aceptación del BEV.

• Que no se pueda sustituir a la Administradora Fiduciaria ni seleccionar a la nueva Administradora Fiduciaria, si no se cuenta con la aceptación del BEV.

• Que contemplen el procedimiento arbitral para la resolución de conflictos que existan entre las partes del FII.